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目標利回りは三〇％以上

ワタクシの場合、目標利回りは三〇％以上に設定している。体験上、五〇〇万円から１０００万円の物件で、利回り三〇％以上の物件を現金で買うことが、一番お金が残るようだ。この価格帯であれば、土地・建物の評価額が安いので、当然、固定資産税も安い。なお、五〇〇万円以下の物件は、利回りが高くても、修繕費が１０００万円の物件と同じくらいかかるので、収入に対する維持費の割合が高くなる。最もライバルが多いのが、二〇〇〇万円から五〇〇〇万円の価格帯だと思う。つとめ人が恐怖を乗り越え、勇気をふり絞り、頑張ってローンを組む価格帯である。仲介不動産業者が、物件の収益を八〜一四％ぐらいのつまらない利回りで割り戻して売りに出す場合が多い。逆に、一億円以上の物件もライバルが少ない。購入できる人が限定されるからだ。九五〇万円で購入した、利回り三〇・九五％の「Ｋ・Ｉ」の月収は二四万五〇〇〇円。現金決済なので、火災保険も月払いで三〇〇〇円前後。それに対して、一億円の物件をフルローンで購入したとしよう。金利三・〇％、二〇年ローンで、物件の利回りがコー％とすると、手元に残る金額は二五万円前後だと思う。借金の額の割には、案外、手元に残らない。資産が増えるのに比例して、借金も増えるからだ。一棟目の「Ｋ・Ｉ」のような物件を買えば、一億円借りる必要はまったくナイ。二〇年問も毎月、ローンを返済するのは大変だと思う。金利の上昇もあるし、建物も老朽化する。空室のリスクもある。また、それほどの資産価値がある物件であれば、当然、固定資産税も高い。いずれ高額で売却できるかもしれないが、それは希望的観測だ。その時になってみなければわからない。入居者数が多いと、毎月の収入も多いが、管理も大変だ。管理会社にも管理費を払わなければいけない。銀行と管理会社のために、大家が太い金額の借金をするようなものだ。いい経営をするためには、できるだけ損益分岐点を低くすることだ。投資金額をできるだけ少なくしよう。売主様の言い値で購入してはいけない。利回りが三〇％以上あれば、約六年で二倍回収できる。つまり、六年以上現状を維持できれば、たとえ六年後に物件の資産価値がゼロになったとしても、それほど悲しくはナイ。現実には、紙の資産と違って、不動産の価値がゼロになることはないだろう。

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